En una abierta respuesta a la política de desregulación económica implementada por la administración de Javier Milei y en la previa a la sesión del Congreso Nacional donde se debatirá las modificaciones a la Ley de Tierras habilitando la compra irrestricta y sin límites por parte de extranjeros, el bloque de diputados provinciales de Unión por la Patria presentó un ambicioso proyecto de ley de “Régimen de Protección al Dominio Provincial sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales”.
Ley de Tierras bonaerense
La iniciativa, impulsada por los legisladores Facundo Tignanelli, Noelia Saavedra y Cintia Romero, busca reconstruir a nivel bonaerense los frenos a la venta de campos a capitales foráneos que quedaron vulnerados tras la derogación de la Ley Nacional 26.737 a través del DNU 70/2023.
El articulado toma como fundamento el artículo 124 de la Constitución Nacional, que consagra el dominio originario de las provincias sobre sus recursos naturales, y el artículo 28 de la Carta Magna provincial, para sostener que Buenos Aires conserva la potestad indelegable de regular la ocupación del suelo, defender la soberanía alimentaria y evitar el acaparamiento inmobiliario (land grabbing).
Un tope estricto del 15% y un límite de 1.000 hectáreas en zona núcleo
El corazón del proyecto establece en su artículo 11 un techo del 15% para toda titularidad de dominio o posesión de tierras rurales por parte de personas humanas o jurídicas extranjeras. Esta restricción no solo se aplicará sobre el total de la superficie de la provincia de Buenos Aires, sino que deberá respetarse de forma estricta en cada uno de sus 135 partidos.
Para evitar la hegemonía de un solo origen de capitales, el artículo 12 del proyecto de Ley de Tierras boaerense fija que las personas de una misma nacionalidad no podrán superar el 30% del límite asignado al cupo extranjero (es decir, un máximo del 4,5% del total del territorio provincial o municipal).
A su vez, la norma introduce un tope físico a la extensión de los predios:
- Límite de 1.000 hectáreas en “Zona Núcleo”: Ningún titular extranjero podrá poseer más de 1.000 hectáreas en las áreas de mayor productividad agrícola de la provincia.
- Delimitación de la Zona Núcleo: Comprende expresamente a 22 municipios: Leandro N. Alem, General Viamonte, Bragado, General Arenales, Junín, Alberti, Rojas, Chivilcoy, Chacabuco, Colón, Salto, San Nicolás, Ramallo, San Pedro, Baradero, San Antonio de Areco, Exaltación de la Cruz, Capitán Sarmiento, San Andrés de Giles, Pergamino, Arrecifes y Carmen de Areco.
- Equivalencias territoriales: Para el resto de las regiones productivas de la provincia, el Poder Ejecutivo determinará las superficies equivalentes según la calidad del suelo y la proporción respecto al municipio.
El articulado fundamenta la urgencia de la medida señalando que, según datos oficiales, en Buenos Aires existen 834.421 hectáreas extranjerizadas (2,89% provincial), pero advierte sobre situaciones extremas en el norte del territorio: los partidos de Zárate y Campana, estratégicos sobre el Río Paraná, registran un 24,8% y un 50,2% de tierras en manos extranjeras, respectivamente.
Reglas contra la triangulación: beneficiario final y nulidad por simulación
El proyecto avanza sobre la ingeniería societaria para evitar que se evadan los límites mediante empresas fantasma o testaferros. El artículo 5° define como “titularidad extranjera” a toda adquisición o cesión a favor de personas humanas extranjeras (salvo aquellas con más de 10 años de residencia en el país, o con 5 años de residencia y cónyuge o hijos argentinos), así como a personas jurídicas, sociedades, fideicomisos, fondos de inversión, uniones transitorias de empresas (UTE) o alianzas donde el capital extranjero disponga de la voluntad social mayoritaria o del control efectivo.
De manera complementaria, el artículo 6° impone la obligación de identificar al beneficiario final, la persona humana que usufructúa o controla la tierra, en cada operación inmobiliaria o modificación accionaria. Toda triangulación o utilización de personas argentinas para encubrir la compra extranjera se considerará una “simulación ilícita y fraudulenta”.
El artículo 10° establece una sanción drástica: cualquier acto jurídico celebrado en violación a esta ley será de nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a indemnización para los autores y con responsabilidad patrimonial solidaria para escribanos o intermediarios partícipes.
Blindaje de cuencas hídricas y zonas de protección estratégica
La iniciativa crea el Registro Provincial de Tierras Rurales, organismo facultado para emitir los certificados de habilitación indispensables para que el Registro de la Propiedad Inmueble pueda inscribir cualquier escritura. Sin la identificación del beneficiario final o si se supera el cupo del 15%, la inscripción quedará automáticamente bloqueada.
Asimismo, el Capítulo IV crea la figura de las Zonas de Protección Territorial Estratégica, abarcando a:
- Cuencas hídricas, humedales, islas, costas, reservas y áreas ribereñas de cuerpos de agua de envergadura.
- Cinturones hortícolas, áreas de producción de alimentos periurbanas y tierras de la agricultura familiar.
- Terrenos afectados a políticas de hábitat, integración socio-urbana o con conflictos dominiales.
En estas áreas, se prohíbe de forma directa la posesión extranjera de costas o cuerpos de agua permanentes, y se exige una autorización previa de la provincia para cualquier otra operación. El Estado provincial estará obligado a denegar la venta si la transacción amenaza el acceso al agua, la soberanía alimentaria, fomenta la especulación inmobiliaria o consolida procesos de concentración económica en perjuicio de los productores locales.
